如何看待房地产政策松绑的来龙与去脉

如何看待房地产政策松绑的来龙与去脉？

3月30日，央行联合住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会发文下调二套房个贷首付比例。同日，财政部和国家税务总局也发文放宽转让二套房营业税免征期限。这是继去年大幅放宽首套房的认定标准让更多的购房者享受优惠利率政策之后，再次对二套房购买者给予优惠。而在此之前，二套住房购买者需要提供6成首付，一线城市的购房者更是需要提供7成首付。同时，住房如果持有不满5年，需要缴纳交易差额5.5%的营业税，这在一定程度上抑制了二手房的交易量和有效供给。如何看待房地产政策松绑的来龙与去脉？房地产政策对宏观经济运行又有什么影响？　　影响分析：短期压力缓解长期压力不减

房地产政策还可能进一步松动，以继续加大稳增长力度　　■管清友 　　这一套救市组合拳对于房地产市场来说，可称短期压力缓解，长期压力不减。　　鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力缓解。但本轮房地产调整是短期因素(信贷偏紧)和中长期因素(政策回归中性+高库存+人口老龄化)共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。　　第一，刚需人口已经进入下降通道，即便人口生育政策加快调整，也无法扭转人口老龄化的趋势。第二，房地产的赚钱效应已经消失，市场预期短期无法扭转，即便短期房价企稳回升，未来房产在居民资产配置中的比例也将系统性下降。第三，利率市场化背景下，银行配置房贷的意愿将系统性下降。第四，中央已经放弃了2003年确立的将房地产作为支柱产业的思路，新思路是双轨制，政府负责保低端，其他的交给市场决定。　　综合来看，房地产的投资属性将更多让位于消费属性，房产造富的时代已经结束，未来将是股权造富的时代。　　值得注意的是，房地产产业链不会因此复苏，对宏观经济的拉动有限。房地产复苏周期分为几个阶段：政策松-销售反弹-库存去化-拿地反弹-投资反弹。目前看，销售仍未企稳，投资反弹仍遥遥无期，这也限制了制造业投资的空间和地方政府的公共收入和支出。所以仅靠地产放松无法扭转经济下行趋势。　　由此可以推断，中央必将继续加大稳增长力度。下一步的重点可能有三方面。　　一是地产政策还可能进一步松动。税费标准的松动不会太远，甚至有可能放松首套房信贷。不过北京上海放开限购的可能性较低。　　二是货币政策继续宽松。央行此前有“价”无“量”的操作导致降息后利率不降反升，高企的短期利率制约了长端利率的下行和金融对实体的支持，继续降准势在必行。从时点上看，4月份概率大。一是财政缴款、外占下滑需要对冲；二是城投债到期高峰临近；三是4月份是两会之后政策变动的高峰期，4月25日政治局会议之前可能提前行动。　　三是基建投资继续加码。以“一带一路”为转折点，地方政府的消极怠工有望缓解，甚至可能掀起新一轮基建投资热潮。区域上，福建是核心，新疆、广西有可能成为关键区，陕西、江苏、甘肃、内蒙古、云南等为辐射区。项目上，基础设施的互联互通最为优先。预计通向东南亚的基础设施建设将率先启动，巴基斯坦瓜达尔港、斯里兰卡汉班托塔港等印度洋战略性港口或成为“一带一路”首批战略港口。　　前景展望　　房地产投资增速或下滑至6%　　预计4月份降准50基点，二季度降息25基点　　■朱海斌 　　在央行、住建部、银监会联合下发的通知里，有关部门说明这项政策调整旨在支持居民改善性住房需求， 并进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。更广泛的意义是，这与在早些时候全国人民代表大会上公布的政府工作报告中“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”的政策目标一致。　　从宏观经济角度而言，住房市场的调整依然将是2015年拖累内需增长的主要原因之一。在今年的前两个月，住房销售面积同比下降了17.8%；同时，住房销售额同比下降了16.7%。 此外，1-2月总开工面积同比下降19.8%。在令人失望的1-2月经济活动数据之后，联合通知的出台是一项稳定整体经济的措施。未来进一步的货币政策措施可能包括今年4月份一次50基点的降准，以及今年第二季度一次25基点的降息。这些货币政策措施也将放松房地产市场的融资环境。同时，值得关注的是，在政府工作报告中还建议“保障房建设可以把一些现有存量房转为公租房和安置房”，这也可能是帮助解决市场不断增加的库存的另一种方法。　　总体来看，房地产市场调整将会继续，但今年的调整速度将会较为缓和。特别是，在住房政策宽松将可能帮助缓解房价向下调整趋势的同时，对整体经济活动有更直接影响的房地产投资增速，将可能会进一步从2014年的10.5%下滑到2015年的6%。 房地产投资增速的下滑将继续拖累经济增速，不过相对2014年，其影响程度较小。同时，住房开发活动的调整将会继续对土地出让金收入产生影响，给地方政府的融资能力带来压力。　　时机选择在CPI可能降为负数前即行动　　■高连奎 　　当前放松房地产调控，确实是一个比较好的时间窗口　　首先，房地产价格出现下降趋势。3月18日，国家统计局发布2月份70个大中城市住宅销售价格变动数据。与此前一个月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有66个，上涨的城市有2个，持平的城市有2个。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。2月份，同比价格变动中，最高为持平，最低为下降10.8%。这足以说明全国性房价掉头向下的趋势已经明朗。　　其次，整体经济处于濒临通缩状态。最近一段时间，由于国际大宗商品价格下跌等因素，CPI涨幅较低，PPI降幅也继续扩大，通胀率下降的速度超出许多人的预期。根据国家统计局公布的数据，1-2月平均全国居民消费价格总水平比去年同期上涨1.1%，远低于今年3%左右的目标；PPI同比下降4.6%，已连续36个月同比下降。　　中国人民银行行长周小川近日在2015年博鳌亚洲论坛上表示，将谨慎、警惕出现通缩风险。问题是通缩的标准是什么，是不是CPI降为负数才算通缩？其实一个国家只要有经济增长就必然伴随着一定程度的通胀。这是因为，经济增长和劳动生产率升高，必然导致劳动力价格升高，从而推高企业生产成本，进而推高物价。因此，不能等CPI降为负数后再采取措施，而是应该提前行动。当然，中国本轮通缩也有着很强的世界经济背景，也正如总理所言，我们是“被通缩”。　　房地产调控措施放松后，仍然需要警惕房价反弹，毕竟目前房地产价格仍然不稳定。目前除了宏观调控外，其实市场一直缺乏平稳房价的长效机制。近几年一直不敢放松货币，很大程度上也是担心宽松的货币会进一步推高房价。　　以前在房地产供应方面，曾采用了很多种办法，但效果不好。比如，经济适用房的违规操作太多；廉租房只能靠政府建设，民间资本没有参与积极性；北京实行的 “定房价竞地价”模式很有创意，但政府缺乏积极性，因为这会导致政府收入的减少，房地产商也没积极性，因为这类房利润很薄。　　不妨创新思路，试试“国企限利房”的办法。即让从事房地产经营的国企就地转为半公益性质，重新进入房地产市场，以“成本+微利”的形式经营。　　具体操作方法是，国家对国有房地产企业制定一个利润率标准，国有房地产企业在制定房价的时候不再像以前那样随行就市，而是采用“成本加利润”的方法销售。国有房企同样是市场化经营，只不过其定价和利润受到一定的限制；而国企之外的民营房地产企业还是市场化运营。这样，并没有改变现在住房市场化供应的大格局。当“国企限利房”在市场上占到一定份额后，那么其他的房地产开发商也就不敢肆意涨价，房地产市场就有望逐渐稳定下来。　　创新是“新常态”下中国经济新动力唯一来源　　“互联网++”、“互联网×”犹如历史上电的发明；中国有非常好的互联网文化基因，大众创业、万众创新将会超出想象　　■钱颖一 　　最近两个月，各方面对经济下行的话题讨论非常热烈。我们不能不思考：“新常态”下的中国经济新动力来自哪里？　　以前每逢经济下行的时候，大家最先想到的是三驾马车，即消费、投资和进出口。其实，三驾马车不是动力，而是拉力。消费也好，投资也好，以及进出口，在经济学的供给框架中都是需求。这是非常被动的，因为消费、投资和出口可以拉动经济增长，但不会推动经济增长。而推动经济增长的动力，一定是供给端的。在过去的30多年中，中国经济的动力主要是来自于资源的集聚、资本的积累、劳动力的贡献。这是旧常态。　　“新常态”下中国经济的动力来自哪里呢？在高收入国家，经济增长只有一个动力，那就是创新，没有别的动力。我国现在还是中等收入，还可以利用一些过去的那些动力。虽然我国资本积累没有美国多，甚至劳动力红利不如以前，但是与其它发达国家相比，仍然要多。“新常态”的“新”，就新在只靠过去的动力不够，要尽快转向新的动力。而这个新的动力，只有创新。　　我们正处在非常好的环境和机会之中。这个机会以前不是没有过，而是现在这个机会有它的特点，这个特点与中国的环境、文化非常匹配。　　现在大家都在讲互联网、移动互联网以及“互联网+”和“互联网×”。互联网为什么可以“+”另外一个行业，甚至“×”另外一个行业？因为互联网、云计算、大数据等技术，不仅仅提供了产业方面的革命，而是关系到N个产业的变化。可以想象，这可能跟历史上电的发明是有相同或类似的性质和特点。　　那么互联网为什么跟中国文化和环境非常匹配呢？德国、日本搞大规模的制造业4.0，我们可以改进，但是做不到那么精致，美国人也做不到。但是互联网的特点，是在可联结之后变成N的平方。我们人口众多是别的国家比不了的，所以它要乘以平方。当N的二次方之后，它的效率完全不一样。再有，互联网提供的入门门槛特别低，当门槛低的时候，不需要固定的成本，所以很少数的人才需要搞创业融资。这是供给方。　　需求方比较个性化，不一样的年龄阶段，需求不一样。个性化的需求，加上供给端的入门门槛很低，两相结合，结果是什么呢？　　我们的文化看上去有点个人主义，像一盘散沙，每个人都愿意做老板。这样的文化特点，在上述情境之下，突然变成非常好的优势，而且可以尽情的发展。这也正是为什么互联网、物联网在中国非常受欢迎的原因。下一轮的大众创业、万众创新将会超出我们的想象，我们对这方面的估计还不够。不可否认，这是我们遇到的非常好的机会。　　严控风险加速推进金融混业经营　　■吴卫星 　　证监会新闻发言人张晓军日前就监管部门向银行颁发券商牌照的相关话题表态：于2014年发布的“国九条”明确提出了要实施进退有据的牌照管理制度，证券公司、基金管理公司和期货公司等公司交叉持牌，支持其他符合条件的机构申请牌照。目前证监会正在研究“国九条”的落实，正在讨论银行在风险隔离的基础上申请券商牌照的情况，但没有时间表。证监会明确表示在对银行在风险隔离的基础上申请券商牌照进行研究，这表明监管部门在一定程度上对于未来金融机构混业经营的乐观和积极的态度。　　我国金融业目前是分业经营，但我国并非没有过混业经营的阶段。在改革开放初期的一段时间，我国金融业实际上是实行混业经营模式，但随后出现的证券投资狂热和银行信贷资金流入证券市场，使得金融市场出现严重动荡和危机。我国从1993年起开始对金融市场进行整顿，逐步实行分业经营，并在1995年颁布《银行法》以法律形式确立了我国金融业分业经营格局。就我国目前的经济发展和金融体制深化改革的情况来看，金融混业经营需要在严控风险的基础上加速推进。　　首先，金融混业经营是经济发展的需要。我国经济经过三十多年的高速增长，目前逐渐进入转变发展方式的“新常态”，在资源和劳动力比较优势减弱的情况下，如何进一步激发经济的内生动力成为迫切问题。我国居民家庭储蓄一直较高，银行间接融资比重仍处于高位，传统的贷款融资对于中小企业而言成本和门槛均较高，而居民对于商业银行的固有信任使得证券、保险、信托等行业进一步发展受到制约。分业经营在一定程度上不利于金融市场对于资源配置效率的进一步提升，尤其在当前我国进一步激活市场活力的背景下，混业经营对于金融市场配置资源效率的促进作用显得更加重要。　　第二，金融混业经营是对外开放和深化改革的需要。我国资本项目和金融领域的对外开放是我国下一步对外开放的重点，但开放金融领域之后我国金融机构将面临国外金融机构的严峻冲击和挑战。国外跨国金融机构大多是混业经营的全能模式，为客户提供包括存贷款、证券发行承销、投资理财等全方位综合服务，实行分业经营的国内金融机构可能会缺乏足够的竞争力与之进行竞争。另外，我国金融领域正在进行深化改革，在风险隔离和可控的前提下，符合条件的银行申请经营券商业务符合市场化的要求，金融机构之间相互并购融合也是属于正常的市场行为范畴。　　金融业混业经营是当前全球金融业的主流模式，全能银行和综合金融服务集团在国际金融市场中占有举足轻重的地位，我国金融市场并不能避免全球经济一体化和金融自由化的浪潮。各国金融机构之间的业务往来和风险共担有助于形成分散风险的体系，混业有助于我国金融机构与国际接轨，更有利于我国商业银行转型和竞争力的提升。　　第三，金融业混业经营是我国金融业的发展和金融创新的需要。我国金融业近年来取得长足发展，金融体制不断完善，金融市场逐渐走上健康、良性发展轨道。银行、证券、保险、信托等行业不断发展，金融产品创新良性推进，逐步形成了有活力的、多层次的金融体系，我国金融系统自身抵御风险的能力不断增强，逐步具备了进行混业经营的条件。分业经营使得货币市场和证券市场之间的通道受到阻碍，银行无法参与证券业务使得银行资产的收益性和套期保值策略的制定受到抑制。此外，近年来商业银行表外业务比重不断增加，商业银行不断同券商和信托进行合作，影子银行的出现使得监管机构对商业银行的监管难度加大，商业银行涉足券商业务有利于将所有业务纳入统一监管并进行风险防范。　　第四，金融业混业经营是我国金融机构走出去的现实要求和对金融服务功能的更高需求。金融业归根结底是提供金融服务，随着现代金融的发展，家庭和企业对金融服务有了更高的需求。我国金融机构尤其是商业银行，亟需走出去参与国际竞争，拓宽业务范畴、提升服务水平。就国内而言，中小企业亟需获得资金支持，民间资金进入实体经济渠道不畅，而混业经营对这些问题的解决有可能是一个有力的推动。　　然而，金融业混业经营也是一把双刃剑，在看到混业经营带来的好处的同时，更应充分警惕混业经营带来的风险。其中，最为关键的两个方面是风险增加和监管难度的加大。银行涉足证券业务之后，虽然强调“风险隔离”，但金融机构的逐利性会使它想方设法追求更大利润，这也会使得银行面临更大的风险敞口。货币市场资金流入高风险的资本市场将不可避免，银行体系将面临更大的系统性风险。此外，混业经营使得金融机构的经营风险和操作风险加大，1995年巴林银行的倒闭已经是血淋淋的警醒。　　对于混业经营下金融市场的监管，将是一个艰巨的工作。如果监管滞后于金融创新和风险的发生、传导，任何风险发生之后的事后补救没有太多实质性意义。美国有发达的金融市场和完善的监管体系、法律体系，尚且屡次出现严重问题，可见对于金融业而言，风险的发生是不可避免的。对于混业经营而言，我国监管部门必须首先在监管水平上达到国际水准。目前我国经济发展势头良好，成果来之不易，经济的不断增长使得一些问题和矛盾被掩盖和积累，例如银行呆坏账问题和地方政府债务问题。任何可能造成危机的决策都要有事前充分的评估、预案，因此中国的金融机构和监管部门都必须在应对混业经营中的金融风险方面提高自己的水准。　　银行风险到底多大？　　■王中华 　　存款保险制度即将实施，银行风险到底有多大呢？　　自2008年国际金融危机发生以来，随着我国经济的持续发展，银行利润一直在增加，每年的净利润平均增长率在15%以上，其中中小银行的年均净利润增长率更是在20%左右。但是，与此伴随的，银行股市盈率却逐步下探，最低时平均市盈率才4倍左右，这在全世界金融投资领域，都是极为罕见的现象，可以说是金银在卖白菜价。　　不可否认，银行业的利润水平因为利率市场化、其他金融业态的竞争、行业发展的规律性等各种原因在降低，但是银行业的亏损或者说大幅亏损，是完全可以排除的。这就决定了中国银行股极低的市盈率是不合理的，必然由股价上涨来予以修复。　　长期以来银行股在股票市场居于特殊地位，原因主要有三点。首先是银行股的市值占中国股市的总市值的份额为20%左右，银行股的涨跌对大盘指数的涨跌影响巨大；其次，是中国银行股的市盈率长期偏低，目前虽经历了2014年下半年以来的大涨，但是平均市盈率也才7倍不到，远低于国际成熟市场的银行板块12倍——15倍的市盈率；第三，银行股的涨跌与中国经济发展状况和中国汇率波动紧密相关，是关注中国总体经济状况的一个极为有效的窗口性指标。　　为什么银行股在2014年下半年之前长期不涨，进入2015年第一季度后普遍回调？归根结底原因只有一个，即担心其坏账大量增加而引起的大幅亏损。这主要取决于两大因素，一是房地产，二是人民币汇率。　　2010年开始房地产实行限购措施，考虑到资金成本，大量的房地产投资者根本没有挣到钱，甚至有相当一部分是赔钱的。5年过去了，正是这些没有挣钱和赔钱的投资者，分担了我国房地产泡沫破裂的风险，用时间逐步释放了巨大的风险。这几年收入水平的上升和即将到来的薪酬水平的继续攀升，使得房地产价格过高的危机从根本上得到了大幅削弱。在中央政府提出的“要鼓励自主性、改善性需求”的基调之下，多个部委出台松绑房地产的政策。3月30日，中国人民银行联合住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会发文下调二套房个贷首付比例。同日，财政部和国家税务总局也发文放宽转让二套房营业税免征期限。这是继去年大幅放宽首套房的认定标准让更多的购房者享受优惠利率政策之后，再次对二套房购买者给予优惠。　　再来看人民币汇率。实质上承担着世界中央银行职责的美联储决定开始让美元指数上升，全世界众多货币纷纷贬值，除中国外的几个金砖国家货币汇率大幅下跌。决定中国人民币汇率走势的，从根本上说，只能是中国经济和经济、政治、军事、科技等方面形成的综合实力，以及中国所能借助的国际环境。这次，亚投行创始会员国的申请国不断增加，是国际政治经济关系发展到新阶段后出现的一个转折点性质的事件。人民币必然和美元达成一个稳定的框架。人民币大幅贬值，从国家意志和全球力量对比等因素上都说明了，这是一个不可能的现象了。(作者单位： 中国社会科学院工业经济研究所)　　张连起　　著名会计专家、资深注册会计师　　不能再让财政资金打呼噜了！要全面梳理财政存量资金清理统计和统筹使用情况，摸清财政存量资金规模、结构、结存状态、变动情况及沉淀成因。重点检查未严格落实国务院规定，预算执行进度缓慢、盘活财政存量资金不力等问题。统筹使用沉淀的存量财政资金，实际上是有效解决稳增长问题。　　连平　　交通银行首席经济学家　　春节后需求减弱，天气转暖蔬菜供应增加，食品价格环比显著下降，3月份CPI可能小幅回落至1.3%。当下经济增长存在较大放缓压力；食品价格新涨价因素较弱；原油价格低位震荡则压制非食品价格。货币政策稳健偏松，但大幅放松的可能性较小。二季度翘尾因素显著走高，CPI同比可能小幅反弹，但回升力度有限。　　屈宏斌　　汇丰大中华区首席经济学家董事总经理　　全球所有其他主要货币都竞相贬值输出通缩，人民币不仅没有加入货币战争，而且成为除美元外的最强货币，大大化解了亚洲货币参与全球竞争性贬值的风险。人民币汇率基本稳定为世界金融和经济正在做着很重要的贡献。　　鲁政委　　兴业银行首席经济学家　　五部委同时出手，从供地、政府收购商品房做保障房、首付、营业税等领域进行调整，总体试图稳定房地产市场。由于过去房地产市场一直弥漫着浓烈的情绪化氛围，此种调整标志着政策重回理性正轨。预计未来还会解除部分地区限购和解决房地产税的公平税负问题。

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